不動産売却した公共賃貸住宅の今後

不動産売却した公共賃貸住宅の今後

公共賃貸住宅には、地方公共団体が供給する公営住宅、独立行政法人都市再生機構(UR都市機構)が供給するUR賃貸住宅(旧公団住宅)、特定優良賃貸住宅(特優賃)などがある。

これらの住宅はそれぞれの政策目的を持ち、住宅弱者に対するセーフティネットを提供する機能を果たしている。

公営住宅

公営住宅は、住宅に困窮する低所得者を対象とした公共賃貸住宅で、原則、収入分位お%以下(4人世帯の場合約510万円以下)の層が入居対象となる。都道府県や市町村が供給し、現在のストック数は218万戸(2007年度末)である。

家賃は収入などに応じて決められる。古い物件が多いが、大都市の立地の良い人気の物件では、抽選倍率が100倍に達することも珍しくない。家賃は、収入に応じて決められる部分(支払い能力に応じたという意味で応能部分H家賃算定基礎額)と、物件の立地や規模、経過年数など物件の特性によって決められる部分(物件の特性から便益を事受できるという意味で応益部分)から成り、近くの同じような物件の家賃である「近傍同種家賃」を上限として決められる(実態として、近傍同種家賃は市場家賃より低くなっている)。

公営住宅についてはかねてから、入居資格を持ちながら入居できた人とそうでない人、また入居できた人でも、人気が高く高倍率の物件に入居できた人とそうではない低倍率の物件に入居した人との聞の不公平が問題の一つとして指摘されてきた。

住宅困窮者に最も該当すると考えられるのは生活保護世帯であるが、生活保護世帯が公営住宅に必ず入居できているかといえば、現状ではそうはなっていない。この意味では、公営住宅はそもそもの目的を十分達しているとはいえない状況にある。

こうした問題が発生するのは、そもそも公営住宅のストック数が、有資格者に対して絶対的に足りないことによる。ただしこの点は、すべての有資格者に対して公営住宅を用意することは財政事情が許さないため、公営住宅の数が、実質的に施策対象者数の上限としての役割を果たしている面もある。

UR賃貸住宅

UR賃貸住宅は大都市圏のファミリー世帯向けの住宅で、日本住宅公団(1955年発足)の公団住宅がそもそもの出発点である。日本住宅公団はその後、住宅・都市整備公団、都市基盤整備公団と名前を変え例年に現在の組織(UR都市機構)に移行した。

高度成長期に大都市圏への人口流入に伴う住宅不足に対応する目的があった。入居に際し収入制限は設けられておらず、家賃は近傍同種家賃となる。現在のストック数は苅万戸(侃年度末)である。入居に際し収入制限は設けられていないが、現在の入居者層では低所得化と高齢化が進み、物件の老朽化も進んでいる。

高齢化が進展する中、古くからのURの団地では、若い入居者が新たに入ることも少なく、外国人居住者の割合が次第に高まっている。URの団地は、民間賃貸住宅で外国人を拒否するケースが少なくない中、収入や在留資格をクリアすれば国籍は問われないため、外国人にとって入りやすい。

都心に近い割に家賃が安く、礼金が不要な点も入居しやすくなっている。UR賃貸住宅における外国人契約者の割合は20年度の1・57%から肝年度には2・56%に上昇した。団地によっては外国人居住者が50%を超えるところもある。外国人居住者は、生活習慣の違いから日本人居住者と摩擦を生むケースも少なくない。

UR賃貸住宅の新しい物件には、恵比寿や中目黒、表参道など都心部に立地する家賃10万~12万円の高級物件もあり、こうした物件は民間と競合し、URが手がけるべき事業なのかという批判がかねてからなされてきた。これに対し、22年4月に行われた事業仕分けでは、高級物件については段階的に民間に売却すべきとした。

また、URの賃貸住宅のうち、低所得者や高齢者向けの機能については自治体や国に移管すべきだとした。しかしURが、こうした方向で整理されていくかについてはなお不透明である。

URがバブル期などに積極的に土地を購入するなどして抱えた債務は14兆円にものぼり、これを家賃収入などで返済しているが、高級物件を売却すると家賃収入が減ることにURが反発しているからである。

URに関する国土交通省の検討会が10年目月に発表した報告書では、高級物件を売却した場合、借金返済のため新たな税金投入が必要になると、事業仕分けの結果に対し否定的な見解を示している。10年10月になって国土交通省は、URの債務圧縮のために、高級賃貸物件を売却していく方針を示したが、居住者の理解を得られるかなど課題は多い。

不動産査定の実地調査を訪問査定で行う業者選定

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不動産ストック事業と連携

ここ数年、上場不動産企業などのIR(投資家向け広報)情報を見ると、しばしば「不動産ストック事業(ビジネス)」という言葉が使われている。不動産ストック事業とは不動産フロー(新規の住宅・不動産開発)事業と対比される言葉で、意味は読んで字のごとく、今現在世の中に存在する住宅・不動産(不動産ストック)に対して、何らかのサービスを提供するビジネス全般を指すことが多い。

具体的には、不動産の貸し借りに携わる賃貸ビジネス、中古不動産の売買を仲介(マッチング)する売買仲介ビジネス、不動産の日々の清掃や保守、メンテナンスを行う不動産管理ビジネス、経年劣化に応じて磨耗する住宅設備の取り換えや、建物価値を再生するための大幅な改修工事を手がけるリフォーム・リノベーシヨン・ビジネスなど、その範囲は広い。

戦後の日本は高度成長期を迎え、住宅も世帯における必要最低限の資産の位置づけとして、「保有すること」そのものに意味を見いだした時代が長らく続いた。一方で、当時はまだ資材や職人の不足、そして購入者の資金が不足していた背景もあり、まず「質より量」を優先する政策を政府もまた推進せざるをえなかった。

結果、住宅不足の時代から住宅大量供給を実現することになったものの、同時に住宅の使い捨て文化を日本に根付かせてしまったという、負の遺産を残すことになった。

いわゆる住宅における「スクラップ&ピルド」という考え方である。ここ数年、図らずもこの「スクラップ&ピルド」という考え方が見直されている。その背景には、これまで見てきたとおりフローの急激な縮小が挙げられる。

ハウスメーカーやデイベロッパーなども、フロービジネスの縮小が顕在化する中、ストックビジネスにその生き残り策を求めつつあるといえる。いずれの事業者も、過去に自社が建築した住宅ストックが相当数ある。よってその過去の自社建築住宅に対するリフォーム事業や不動産管理事業、中古売買仲介事業などの不動産ストックビジネスにより注力するというのが、ここで取り上げる戸建て住宅開発企業2つ目の勝ち残り策の考え方である。

大手ハウスメーカーでは、これまでもそのような試みはあったものの、新築の建築請負工事と比較して、相対的に受注金額が小さいことに加え、事業モデルそのものが労働集約的で、かつ煩雑で手聞がかかるわりにはその利幅も大きくないなどの理由により、実際にはそれほど積極的に拡大してこなかった。

しかし、2020年の住宅・不動産市場の環境を予測すると、まさにこの不動産ストック事業での収益モデルが確立されているか否かという点は、戸建て住宅開発事業者においては死活問題になりかねない。もちろん大手企業の場合、自社内のみならずグループ子会社などにおいて、これらのモデルをグループとして確立する必要があるだろう。

また中堅、地場工務屈などにおいても自社で建築した施主とのリレーションシップ(関係)を、最大の自社の経営資源・財産と捉え、不動産ストックビジネスに参入・強化することの必要性は言うまでもない。

その意味において、後に詳細を見ていく各不動産ストックビジネスと、ここで取り上げた戸建て開発事業との事業セグメント聞の境は、徐々に薄れていくことが予想される。顧客との長期的な関係を前提とした総合的住宅サービス事業という、新たな事業ドメインをどれだけ具現化させるか。規模の大小にかかわらず、すべての戸建て住宅開発事業者に求められる2020年に向けての最も重要な視点の一つといえる。

ファイナンス事業

新築住宅には、さまざまな金融プレーヤーがファイナンスを提供している。代表的な各種住宅ローンも、今ではその仕組みなしには新築住宅市場が成立しないほど、その役割は大きいものとなっている。

言うまでもなく購入者から見た住宅の購入価格とは、単に物件の販売価格のみではない。登記費用や印紙代などの諸経費ほか、その負担が最も大きくなるものの1つが住宅ローンの金利である。そのため、ローン金利ーっとってみてもさまざまな種類が存在する。

変動金利、固定金利、変動と固定を合わせた金利といった、金利体系による違いのみならず、一般的な民間金融機関によるローン以外にも、さまざまな発行主体によるローンが存在する。

たとえば、独立行政法人である住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提供する長期固定金利の「フラットお」。これは民間金融機関が窓口となり販売される住宅ローンで、金融機関は受け付けた住宅ローンを証券化の手法により住宅金融支援機構に対して売却するという形式をとる。

また財形住宅融資とは、財形貯蓄を行っている勤労者に対し、財形貯蓄残高に応じて住宅資金を事業主、事業主団体および福利厚生会社を通じて(転貸)融資する制度。

5年固定の変動金利タイプで融資限度額は最高4000万円(ただし、財形貯蓄残高の2倍まで)。夫婦でそれぞれ申し込みが可能であり、「フラットお」との併用も可能である。勤務先を窓口とする「転貸融資」と公庫(住宅金融支援機構)を窓口とする「公庫財形」がある。

このように新築住宅に対するローンは、金利の種類や発行主体もさまざまで、利用する側から見ても一定の選択肢があるといえる。戸建て住宅開発業者としては、住宅購入の際にほぼ必ず必要となるこの住宅ローンに対するサポート体制を、他社との差別化要素のーっとして確立することは、商品や価格による差別化と同様、大変重要な視点といえるだろう。

高齢者向け賃貸住宅の投資案件

高齢化が急速に進み、高齢者(60歳以上)世帯が大幅に増加することが見込まれている。特に高齢者単身世帯は2005年の387万世帯から初年には717万世帯と倍近くに増える見通しである。

高齢単身世帯の持ち家率は20%(65年、総務省「住宅・土地統計調査」)で、高齢者のいる世帯全体の持ち家率(10%)に比べるとかなり低い。今後は家を持たない高齢者世帯の増加に備え、高齢者でも安心して住める賃貸住宅が増える環境を整えておく必要がある。

そのために01年に設けられたのが、高齢者円滑入居賃貸住宅(高円賃)の仕組みである。高齢者(60 歳以上)の入居を拒否しない賃貸住宅を募り、その情報を登録、公開する仕組みである(高齢者住宅財団のホlムペlジで閲覧可能)。高齢者が家賃を滞納した場合の保証制度も用意されている。高円賃のうち、高齢者のみを入居対象とするものが高齢者専用賃貸住宅(高専賃)である高専賃は食事の提供や緊急時対応など、高齢者向けのサービスを行っているものも多く、高齢期の新たな住まいとして注目されている。訪問介護やデイサービスの事務所を併設し、介護保険を使って介護サービスを受けられるものもある。高専賃の供給には、介護事業者や不動産会社、医療法人など様々な業者が参入し、近年供給が急増した

高専賃のうち、床面積や設備などの要件を満たした上で、介護などのサービス(「入浴・排せっ・食事の介護」「食事の提供」「洗濯・掃除などの家事」「健康管理」のいずれかのサービス)を提供している住宅が、適合高専賃である。

適合高専賃は、国土交通省の高齢者住まい法と厚生労働省の介護保険法の両法にまたがる制度として作られたもので、高専賃に有料老人ホlム並みのサービスを加えた住宅である。

高専賃に右のようなサービスをつけると、法的には住宅型有料老人ホlム(食事や見守りなど生活支援サービスは付いているが、介護サービスは外部の訪問介護を各自利用するタイプのもの)となり、行政の監督を受けることになるが、適合高専賃となればその対象からは外れる。

介護施設ではなく住宅という位置づけのためである。業者にとって適合高専賃は、住宅型有料老人ホlムに比べて運営の自由度が高く、利用者に合わせたサービスを提供できるというメリットがある。このほか、高齢者向けの住宅には、所得に応じて家賃補助を受けられ、一定の床面積、バリアフリl化、緊急時対応などの設備の設置が義務付けられている高齢者向け優良賃貸住宅(高優賃、m年創設)もある。高優賃も高円賃の一種であるが、高優賃は都道府県から事業計画に対する認定と補助を受けて供給されるという違いがある。供給主体は民間事業者のほか、地方の住宅供給公社であるが、民間事業者による供給は少なく、地方の住宅供給公社が多くの供給を手がけてきた面がある。例えば、横浜市の例をあげると、09年度末の管理戸数1059戸のうち87%が公社による建設である。

高円賃、高専賃の登録制度の変更

このように高齢者向けの様々な住宅が供給されているが、従来、高円賃については高齢者の入居を拒否しない、高専賃については高齢者のみを入居対象とするという緩い登録要件しかなかったが、供給の増加に伴い、劣悪な物件も目立つようになってきた。

また、入居者保護の面でも問題が生じるようになった。このため、10年5月から、高円賃、高専賃に新たに床面積、設備などの要件が設けられることになった(「改正高齢者住まい法」〈03年8月施行〉による)。具体的には、1戸当たりの床面積をお平方メートル以上とし(浴室や台所などが共用設備の場合は18平方メートル)、前払い家賃などを取る場合は、倒産リスクに備えて最大500万円までの保全措置を取ることが義務付けられた。

さらに、賃貸契約とは別に食事や介護などのサービスを提供する場合、サービス内容と対価を明記し、契約書を分けなければならなくなった。これらの要件のうち、床面積と設備の基準、家賃の保全義務については、従来、適合高専賃が満たさなければならなかった要件であり、今回の改正によってこの要件が高円賃、高専賃に広げられた形となる。この結果、すでに登録されていた物件もこうした要件を満たした上で再登録しなければならなくなった。制度変更前は、全国で高円賃は約四万戸、高専賃は約4万戸登録されていたが、制度変更後の登録件数は高円賃約6万戸、高専賃約4万戸となった(02年9月末現在)。高専賃はほぼ元の数に戻ったが、高円賃の方は制度変更前の3分のlほどの数に減少した。高円賃は、従来は普通の賃貸住宅でも高齢者の入居を拒まないとすれば登録できたため、今回の制度変更により、だいぶ絞り込まれたことになる。