不動産売却した公共賃貸住宅の今後

不動産売却した公共賃貸住宅の今後

公共賃貸住宅には、地方公共団体が供給する公営住宅、独立行政法人都市再生機構(UR都市機構)が供給するUR賃貸住宅(旧公団住宅)、特定優良賃貸住宅(特優賃)などがある。

これらの住宅はそれぞれの政策目的を持ち、住宅弱者に対するセーフティネットを提供する機能を果たしている。

公営住宅

公営住宅は、住宅に困窮する低所得者を対象とした公共賃貸住宅で、原則、収入分位お%以下(4人世帯の場合約510万円以下)の層が入居対象となる。都道府県や市町村が供給し、現在のストック数は218万戸(2007年度末)である。

家賃は収入などに応じて決められる。古い物件が多いが、大都市の立地の良い人気の物件では、抽選倍率が100倍に達することも珍しくない。家賃は、収入に応じて決められる部分(支払い能力に応じたという意味で応能部分H家賃算定基礎額)と、物件の立地や規模、経過年数など物件の特性によって決められる部分(物件の特性から便益を事受できるという意味で応益部分)から成り、近くの同じような物件の家賃である「近傍同種家賃」を上限として決められる(実態として、近傍同種家賃は市場家賃より低くなっている)。

公営住宅についてはかねてから、入居資格を持ちながら入居できた人とそうでない人、また入居できた人でも、人気が高く高倍率の物件に入居できた人とそうではない低倍率の物件に入居した人との聞の不公平が問題の一つとして指摘されてきた。

住宅困窮者に最も該当すると考えられるのは生活保護世帯であるが、生活保護世帯が公営住宅に必ず入居できているかといえば、現状ではそうはなっていない。この意味では、公営住宅はそもそもの目的を十分達しているとはいえない状況にある。

こうした問題が発生するのは、そもそも公営住宅のストック数が、有資格者に対して絶対的に足りないことによる。ただしこの点は、すべての有資格者に対して公営住宅を用意することは財政事情が許さないため、公営住宅の数が、実質的に施策対象者数の上限としての役割を果たしている面もある。

UR賃貸住宅

UR賃貸住宅は大都市圏のファミリー世帯向けの住宅で、日本住宅公団(1955年発足)の公団住宅がそもそもの出発点である。日本住宅公団はその後、住宅・都市整備公団、都市基盤整備公団と名前を変え例年に現在の組織(UR都市機構)に移行した。

高度成長期に大都市圏への人口流入に伴う住宅不足に対応する目的があった。入居に際し収入制限は設けられておらず、家賃は近傍同種家賃となる。現在のストック数は苅万戸(侃年度末)である。入居に際し収入制限は設けられていないが、現在の入居者層では低所得化と高齢化が進み、物件の老朽化も進んでいる。

高齢化が進展する中、古くからのURの団地では、若い入居者が新たに入ることも少なく、外国人居住者の割合が次第に高まっている。URの団地は、民間賃貸住宅で外国人を拒否するケースが少なくない中、収入や在留資格をクリアすれば国籍は問われないため、外国人にとって入りやすい。

都心に近い割に家賃が安く、礼金が不要な点も入居しやすくなっている。UR賃貸住宅における外国人契約者の割合は20年度の1・57%から肝年度には2・56%に上昇した。団地によっては外国人居住者が50%を超えるところもある。外国人居住者は、生活習慣の違いから日本人居住者と摩擦を生むケースも少なくない。

UR賃貸住宅の新しい物件には、恵比寿や中目黒、表参道など都心部に立地する家賃10万~12万円の高級物件もあり、こうした物件は民間と競合し、URが手がけるべき事業なのかという批判がかねてからなされてきた。これに対し、22年4月に行われた事業仕分けでは、高級物件については段階的に民間に売却すべきとした。

また、URの賃貸住宅のうち、低所得者や高齢者向けの機能については自治体や国に移管すべきだとした。しかしURが、こうした方向で整理されていくかについてはなお不透明である。

URがバブル期などに積極的に土地を購入するなどして抱えた債務は14兆円にものぼり、これを家賃収入などで返済しているが、高級物件を売却すると家賃収入が減ることにURが反発しているからである。

URに関する国土交通省の検討会が10年目月に発表した報告書では、高級物件を売却した場合、借金返済のため新たな税金投入が必要になると、事業仕分けの結果に対し否定的な見解を示している。10年10月になって国土交通省は、URの債務圧縮のために、高級賃貸物件を売却していく方針を示したが、居住者の理解を得られるかなど課題は多い。

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